Po rozpoczęciu cyklu o budowie domu, dostajemy od Was mnóstwo pytań. W czasie, zamierzamy odpowiedzieć na większość z nich i dzisiaj poruszymy wątek działki budowlanej i wyboru oferty kompaktowej.
Jak wyglądało poszukiwanie działki? Już wiecie, że w ogóle jej nie szukaliśmy. To ona znalazła Nas. Ale, czy to znaczy, że kupiliśmy ją w ciemno, nie biorąc żadnych czynników pod uwagę? Absolutnie nie!
Jak wiecie, pracuję również w zawodzie pośrednika w nieruchomościach. Od ponad czternastu lat. Przyznam szczerze, że nigdy specjalnie nie lubowałam się w sektorze działek budowlanych. Pomimo tego, pracowałam wielokrotnie dla właścicieli działek, którzy chcieli je sprzedać i poszukiwałam działek dla swoich Klientów.
Działka budowlana, na co zwrócić uwagę?
Rozłożymy proces zakupu działki na czynniki pierwsze i powiem Wam, na co bezwzględnie musicie zwrócić uwagę decydując się na zakup działki.
Lokalizacja
Przy czynniku lokalizacyjnym nie ma prostej receptury. Ja, wychodzę z założenia aby brać pod uwagę zmienne pewne. Na przykład praca nie jest pewną zmienną. Prace dzisiaj zmieniamy średnio, co dwa lata (!), a dom budujemy na znacznie dłużej. Oczywiście Wasz przypadek może być inny. Może zakładacie współpracę z obecnym pracodawcą do emerytury, a może prowadzicie swoją firmę- wówczas miejsce jej siedziby byłoby dla mnie bardzo ważnym czynnikiem determinującym lokalizację działki pod budowę domu. Przedszkole to trochę dłuższy epizod w naszym rodzinnym życiu, około pięcioletni. Warto by tego typu placówka, jeśli planujemy lub mamy dziecko w wieku przedszkolnym, znajdowała się w promieniu do dziesięciu kilometrów od naszej wymarzonej lokalizacji. Podobnie szkoła podstawowa. Później dziecko może już dojeżdżać busem lub innym środkiem transportu. Ważne jednak, z mojego doświadczenia, by to liceum, nie znajdowało się dalej niż w odległości około trzydziestu minut. Wszystko powyżej tego czasu jest w praktyce bardzo męczące. Ja musiałam w klasie maturalnej dojeżdżać ponad godzinę i zrezygnowałam ze swojego liceum. Maturę zdawałam bliżej domu.
Infrastruktura gminna, miejska, również powinny być w racjonalnej odległości. Mam na myśli szpital, poradnię lekarską, aptekę, fryzjera, basen. Poza sklepami korzystamy przecież z innych udogodnień, które w szczerym polu, na wsi, są niedostępne. Dla tego typu placówek, akceptowalną odległością jest dla mnie ok. 10 -15 minut samochodem.
W naszym przypadku zdecydowaliśmy się na działkę 12 kilometrów od granicy miasta, 20 kilometrów do ścisłego centrum miasta. W praktyce to ok. 15 minut do dzielnicy miasta oraz 25 minut do centrum. Jeśli chodzi o dostęp do bliższego nam miasta, to 5km, więc dosłownie 5 minut samochodem. Miasta ze sklepami, basenem, przedszkolem, fryzjerem, szpitalem.
Dojazd i media
Jeśli chodzi o nasz wybór, wybraliśmy działkę, która jest oddalona od uczęszczanej drogi asfaltowej. Dojazd jest nawierzchnią utwardzoną, a droga jest własnością gminy.
Media w tej lokalizacji to : woda, prąd i światłowód. Bardzo cieszymy się, iż przy tej inwestycji nie ma gazu oraz regularnego szamba! Wszystkie domy w tej lokalizacji mają przydomową, prawie bezobsługową oczyszczalnię ścieków. I bardzo ważna sprawa- nigdzie nie ma kabli. Jak przystało na nowoczesne „mikro osiedle”, wszystkie instalacje są prowadzone w ziemi. Sprzyja to mniejszemu ryzyku awarii i nie psuje krajobrazu.
Jak duża działka budowlana?
Oczywiście, tutaj, jak w przypadku innych zmiennych, zdania będą podzielone. Ktoś uzna, że kupiłby zdecydowanie większą działkę. Wszystko zależy od naszych potrzeb i nastawienia. Jeśli zakładamy, a powinniśmy, kupując nieruchomość, iż będziemy ją chcieli lub musieli sprzedać, to wielkość ma znaczenie.
Działki budowlane powyżej 2000 metrów sprzedaje się wyjątkowo trudno. Przy powierzchni bliżej 3000 metrów może być już trochę łatwiej, jeśli istnieje możliwość podziału działki na dwie.
Dlaczego takie małe działki wzbudzają największe zainteresowanie? Otóż działka 1500 metrów, to wbrew pozorom,nie jest mała działka. Głównym czynnikiem jest cena. W każdej części Polski będzie inaczej, ale bazując na województwie łódzkim, to ceny wynoszą ok. 100zł/m2 w zależności od lokalizacji, mediów, sąsiedztwa, infrastruktury (to czynniki, o których rozprawiam wyżej, rozumiecie już, czemu są takie ważne?)
Cena działki 150.000zł lub 300.000zł robi różnicę? A to nie wszytko! Pamiętajcie, że przy zakupie działki ponosicie koszty notarialne i przede wszystkim płacicie podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości nieruchomości. Przy działce 1500 metrów kwadratowych to 3000zł,a przy działce 3000 metrów kwadratowych, to już 6000zł. A to dopiero początek drogi. Nie zapominajmy o największym koszcie jakim jest ogrodzenie i zagospodarowanie działki. Koszty ogrodzenia i podstawowe zagospodarowania działki do 1000 metrów kwadratowych to koszt od 25.000zł w górę! Wymienię takie podstawy, jak: ogrodzenie, brama, furtka, kostka lub płyty (chodnik, wejście do domu, taras, podjazd), garaż, trawa, nasadzenia. Kwota wymieniona to naprawdę mało wygórowana propozycja. Jak koszty rozłożą się przy działce 2000 metrów kwadratowych i większej? Liczcie przynajmniej + 50-60% od mojej wyceny, na każde kolejne 1000 metrów kwadratowych.
Jeśli Wasz budżet, jak nasz, posiada pewne racjonalne ograniczenia, zastanówcie się dwa razy, nim kupicie dużą działkę i wejdziecie w horrendalne koszty jej eksploatacji.
Świadomie, mając wybór większej działki, wybraliśmy taką do 1000 metrów kwadratowych. Dla projektu naszego niedużego domu jest ona idealna.
Ukształtowanie terenu i badania ziemi
Płasko i sucho. To bardzo często pojawiające się w opisach terenów budowlanych pojęcia. Co oznaczają w praktyce?
Zwracam Waszą uwagę na obydwa pojęcia, bo mogą być dla Was ultra kosztowne. Przede wszystkim każda firma geodezyjna ma w swojej ofercie badania ziemi. Jeśli kupujecie teren od osoby prywatnej, nie żałujcie pieniędzy by sprawdzić, czy nie kupujecie kota w worku!
Jeśli właściciel nie jest Wam się w stanie okazać badaniami ziemi, to wynajmijcie geologa.
Spytacie, a co jeśli obok już stoją domy? Nic to nie znaczy. Cieki wodne, woda w gruncie występuje w sposób nielogiczny. Niech geolog koniecznie wykona niezbędną serię odwiertów. Wynajmijcie go przed zakupem działki. Nasz przyjaciel, geodeta właśnie, wielokrotnie opowiadał nam o sytuacjach, kiedy w trakcie kopania ziemi pod fundamenty ludzie dzwonili do niego na hurra, że woda idzie, i żeby przyjechał zrobić badania. Cóż z tego, że je zrobił- dzięki temu właściciele dowiedzieli się tylko ile set procent więcej wydadzą na budowę domu, a mogli tej sytuacji uniknąć!
Malowniczy, pagórkowaty krajobraz? Tak, wygląda wspaniale. W praktyce jednak, działka na terenie pagórkowatym wymaga od Was dodatkowego nakładu pracy i finansów. Abyście mogli na niej postawić dom trzeba będzie teren częściowo wyrównać. Pagórki, mogą Wam też niepotrzebne narzucić ulokowanie domu na działce. Tereny bez dużych nachyleń, suche, to te najszybciej sprzedające się działki budowlane.
W naszym przypadku, nie było konieczności dodatkowego wynajmowania geodety i geologa, ponieważ osoba sprzedająca nam teren, będąca właścicielem kilkunastu działek w tej lokalizacji, posiadała badania gruntu.
Idealny kształt działki budowlanej
Kształt działki to ultra ważna kwestia. Kształt i jej wymiary, będąc bardziej precyzyjnym. Najbardziej optymalny kształt działki to prostokąt. Bardzo istotny jest tzw. front działki. On potrafi zdeterminować projekt domu, jego osadzenie na działce, miejsce na wjazd. Front wygodnej działki budowlanej powinien wynosić ok. 25 metrów bieżących.
Musicie zwrócić tutaj uwagę na kilka kwestii. Przede wszystkim: kierunki świata. Nie wyobrażam sobie kupić ładnej działki, na której taras mam od północy! Oglądając teren, włączcie sobie google maps i zobaczcie kierunki świata. Sprawdźcie, czy będziecie mogli postawić dom zgodnie ze złotą zasadą – wschód, południe, zachód. Sypialnie od wschodu lub zachodu, zaś pokój dzienny z tarasem od południa.
Rozmiary działki, jej front oraz głębokość będę determinowały to,w którym miejscu będziecie mogli wybudować dom. W naszym wypadku inwestor postarał się bardzo i w warunkach zabudowy otrzymał najbardziej korzystny układ. Posadowienie domu w lewym rogu działki, dzięki czemu, co widać na działce naszych sąsiadów (te same powierzchnie i projekty), mamy większość działki do dyspozycji. Kształt litery „L”, wystawiony na wschód-południe-zachód, da nam nieskończone możliwości aranżacji terenu.
Nasza działka, jak widzicie powyżej (zaznaczona pomarańczowymi kropkami), jest prostokątna, dłuższy bok prostokąta to front działki, i daje ona świetne możliwości zagospodarowania, a przede wszystkim posadowienia domu.
Czy to już wszystko? Prawie. Mam nadzieję, iż w trakcie omawiania pierwszego czynnika- lokalizacji, pamiętaliście o równie ważnym aspekcie „otoczenia”. Nie wyobrażam sobie kupić działki w bliskiej odległości od dużego zakładu, np. ubojni. To bardzo ważny czynnik, obejrzyjcie sąsiedztwo działki wielokrotnie. Za dnia, i wieczorem. Przejedźcie się w promieniu kilku kilometrów, w każdą stronę. Wszelkiego rodzaju hodowle, zakłady, będą prowokować hałas oraz nieprzyjemne zapachy, od których zapewne chcecie uciec!
Sąsiedzi
Bardzo ważne jest sąsiedztwo. Mówi się, że „sąsiadów się nie wybiera”. A co, gdybyśmy Wam powiedzieli, że można to zrobić? Dokładnie tak, jest w naszym przypadku. Budujemy się tuż obok naszych serdecznych przyjaciół. Ale nie każdy ma taką chęć, czy możliwość.
Sprawdźcie więc dokładnie, kto będzie Waszym sąsiadem. A nóż traficie na kolejną Violettę Villas z nielegalną na metr kwadratowy ilością psów, które będą ujadały non stop?
Bardzo dużo powie Wam wygląd nieruchomości sąsiada. Tak, wiem, nie ocenia się książki po okładce. Ale,co jeśli przez płot widzicie małe wysypisko śmieci? Chcielibyście mieć sąsiada flejtucha? Ja nie:) Popatrzcie więc dokładnie, co się dzieje, popytajcie, a nawet zapukajcie do drzwi!
Kiedy przez moment jeszcze szukaliśmy większego mieszkania, znaleźliśmy perełkę. Wymarzona lokalizacja, bardzo atrakcyjna cena, wspaniały metraż. Wiecie, co zrobiłam? Zapukałam do drzwi osoby mieszkającej piętro niżej. I wtedy czar prysł. Starsza kobieta, pod mocnym wpływem alkoholu (sobota, godzina 9:15 to nie wróży dobrze), z dwoma kotami na ręku. Z mieszkania wydobywał się niewyobrażalny smród i jego stan wołał o pomstę do sanepidu!
Dlatego warto podejmować bardzo nietypowe środki,w trakcie poszukiwania wymarzonej nieruchomości. Pytajcie, pukajcie, oglądajcie, nasłuchujcie!
Na etapie poszukiwań to wszystko, na co powinniście bezwzględnie zwrócić uwagę. Kiedy już wybraliście konkretną nieruchomość, nie zapomnijcie sprawdzić w gminie, czy w planie zagospodarowania przestrzennego (jeśli takowy jest wydany), blisko działki nie planowane są duże i uciążliwe inwestycje,jak np. obwodnice autostrady itp.
Oferta kompaktowa
Druga możliwość to kupno domu od dewelopera. W tej sytuacji, płacicie deweloperowi za teren i wykonanie konkretnej usługi. Dlaczego nie wybraliśmy takiej oferty? Bo objęta jest ustawą deweloperską, która z listą swoich restrykcji pompuje ceny takich inwestycji. Idąc dalej, deweloperzy nie budują pięciu domów, tylko setki, czy tysiące. Deweloperzy, w moim odczuciu, to produkcja masowa, średniej jakości materiałami. Wszystko tu rozbiega się o centymetry, wszak, na każdym deweloper zarabia. Budują oni gęsto, a jakość używanych materiałów pozostawia wiele do życzenia.
Trzecia opcja, to kupno działki i wzięcie kredytu na budowę domu. Musicie być jednak bardzo cierpliwymi ludźmi. Czeka Was staranie się o warunki zabudowy, wybranie projektu domu, architekt, kierownik budowy, itd. Jeśli macie czas i pieniądze-droga wolna.
