Często można się spotkać z sytuacją, w której jedna nieruchomość ma kilku współwłaścicieli. Taki stan jest zwykle wynikiem dziedziczenia, gdy spadkodawca był właścicielem domu, mieszkania, czy działki, a dziedziczyło po nim kilka osób. Możliwe jest też zakupienie, albo otrzymanie w darowiźnie jednej nieruchomości przez dwie lub więcej osób. Warto wobec tego pamiętać, że posiadanie udziału w nieruchomości wiąże się z określonymi uprawnieniami, ale także z obowiązkami.
Każdy właściciel nieruchomości posiada określone prawa i obowiązki, natomiast w przypadku współwłasności, a więc gdy właścicieli jest kilku, trzeba mieć na uwadze kilka dodatkowych uprawnień i obowiązków.
Na czym polega posiadanie udziału w nieruchomości?
Mogłoby się wydawać, że bycie właścicielem domu czy działki w udziale 1/4 oznacza, że można korzystać z 1/4 obszaru tej nieruchomości. W rzeczywistości jednak tak nie jest. Mówimy bowiem w takim przypadku o tzw. udziałach „idealnych”, co w konsekwencji oznacza, że każdy ze współwłaścicieli może korzystać z całej nieruchomości. Zgodnie z przepisem art. 206 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. W praktyce będzie wyglądać takie współposiadanie i wspólne korzystanie może bardzo różnie wyglądać. Zwykle współwłaściciele porozumiewają się odnośnie tego, kto i w jakim zakresie będzie korzystał z nieruchomości.
Jakie prawa ma współwłaściciel nieruchomości?
Warto rozpocząć od tego, że każdy ze współwłaścicieli ma prawo rozporządzać swoim udziałem w nieruchomości bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Oznacza to, że jeśli chcemy na przykład sprzedać czy przekazać w darowiźnie swój udział, to nie musimy pytać o zgodę pozostałych współwłaścicieli. Natomiast jeśli chcielibyśmy, aby cała nieruchomość została sprzedana lub w inny sposób zbyta, to musimy uzyskać zgodę wszystkich współwłaścicieli. Jeśli nie uda się uzyskać takiej zgody, to współwłaściciele, których udziały wynoszą łącznie co najmniej połowę, będą mogli żądać rozstrzygnięcia tej kwestii przez sąd.
Wśród uprawnień współwłaścicieli należy wymienić również to, że każdy z nich może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Chodzi o działania określane jako tzw. czynności zachowawcze, które polegają przede wszystkim na utrzymaniu nieruchomości w niepogorszonym stanie oraz na administrowaniu nią. Tak więc gdyby pojawiła się potrzeba podjęcia jakichś pilnych działań mających na celu zachowanie nieruchomości w odpowiednim stanie – na przykład gdy budynek wymaga pilnego remontu, ponieważ grozi zawaleniem albo ma przeciekający dach – to może ich dokonać jeden współwłaściciel, bez konieczności uzyskiwania zgody pozostałych.
Jakie obowiązki ma współwłaściciel nieruchomości?
Podstawowym obowiązkiem współwłaściciela nieruchomości jest współdziałanie z pozostałymi współwłaścicielami w zarządzie nieruchomością. Taki zarząd polega na dokonywaniu wszelkich czynności faktycznych lub prawnych związanych z utrzymaniem nieruchomości, a także z gospodarowaniem i rozporządzania nią. Co istotne, czynności związane z zarządzaniem nieruchomością dzielimy na tzw. czynności zwykłego zarządu oraz tzw. czynności przekraczające zwykły zarząd. Zależnie od tego, w jaki sposób kwalifikuje się określoną czynność, inaczej wygląda podejmowanie przez współwłaścicieli decyzji w tym zakresie.
W praktyce często można się spotkać z sytuacją, że współwłaściciele powierzają zarząd nieruchomością jednej osobie spośród ich grona albo jakiemuś innemu podmiotowi. Jeśli zarząd rzeczą wspólną sprawuje jeden ze współwłaścicieli, to ma prawo żądania od pozostałych pozostałych wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi jego pracy. Oczywiście powierzenie tego obowiązku osobie trzeciej również będzie się wiązać z koniecznością zapłaty wynagrodzenia. Kolejnym obowiązkiem współwłaścicieli jest to, że każdy z nich jest zobowiązany do ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z nieruchomością. Współwłaściciele powinni więc dzielić się takimi kosztami proporcjonalnie do swoich udziałów.
Na czym polegają czynności zwykłego zarządu nieruchomością?
Wracając do tematu czynności zwykłego zarządu nieruchomością należy wskazać, że chodzi o czynności związane z załatwianiem bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w niepogorszonym stanie. Chodzi na przykład o remonty budynków, a w przypadku upraw rolnych – decydowanie o ich rodzaju. Do dokonania czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną wystarczająca jest zgoda większości współwłaścicieli. Jeśli takiej zgody nie udaje się uzyskać, to każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.
Gdyby czynność, której chce dokonać większość współwłaścicieli, była rażąco sprzeczna z zasadami prawidłowego zarządu, to każdy z pozostałych współwłaścicieli również wrócić się do sądu w celu rozstrzygnięcia tej kwestii. W ostateczności można nawet wystąpić o ustanowienie przez sąd zarządcy. Co istotne, większość współwłaścicieli oblicza się na podstawie przysługujących im udziałów. Oznacza to, że jeśli jeden współwłaściciel ma udział 6/10, a czterech po 1/10, to mimo iż jest ich więcej – większość własności nieruchomości posiada współwłaściciel dysponujący udziałem 6/10.
Na czym polegają czynności przekraczające zwykły zarząd nieruchomością?
Do czynności przekraczających zwykły zarząd zalicza się zazwyczaj m.in. zbycie lub obciążenie nieruchomości, wynajęcie jej lub wydzierżawienie, zmianę przeznaczenia nieruchomości, wzniesienie czy przebudowę budynku. Chodzi więc o czynności mające duże znaczenie i powodujące najbardziej doniosłe skutki. Do podjęcia czynności tego typu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jeśli nie mogą oni dojść do porozumienia w tym zakresie, to współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą zażądać rozstrzygnięcia przez sąd.
Źródło:
https://adwokaci-ks.pl/prawo-cywilne/prawo-nieruchomosci/
https://nieruchomosci-adwokat.pl/